Direito do Consumidor Práticas Abusivas

Build to Suit Atípico e Recuperação Judicial: O Que Fazer Quando o Locatário Suspende os Pagamentos

Tribunal: Superior Tribunal de Justiça (STJ) – 3ª Turma
Data: 07/05/2026
Processo: REsp 1.863.539/SP

Explicação Simples

Imagine que você construiu um imóvel sob medida para uma empresa, com um contrato de locação de longo prazo — é o chamado 'Build to Suit'. Agora, essa empresa entra em recuperação judicial e simplesmente para de pagar o aluguel. O que fazer? A lei não deixa o proprietário desamparado. Primeiro, é preciso separar o que é dívida antiga (anterior ao pedido de recuperação) do que é dívida nova (posterior). As contas vencidas antes do pedido entram na fila de credores da recuperação judicial. Já as contas que vencem depois do pedido são consideradas 'extraconcursais', ou seja, estão fora do plano de recuperação e podem ser cobradas diretamente, inclusive com pedido de despejo e penhora de bens. Além disso, a Justiça entende que contratos de Build to Suit — especialmente os 'atípicos', que misturam elementos de locação e empreitada — não podem ser usados como escudo pelo devedor para simplesmente continuar usando o imóvel de graça. O proprietário pode pedir a rescisão do contrato e retomar o bem.

Principais Aprendizados

["1. Separe as dívidas por data: créditos vencidos ANTES do pedido de recuperação judicial são 'concursais' e devem ser habilitados no processo; créditos vencidos DEPOIS são 'extraconcursais' e podem ser cobrados por ação própria, sem se submeter ao plano de recuperação.","2. Contratos de Build to Suit atípicos (com prazo determinado e cláusulas rígidas) NÃO se sujeitam automaticamente à recuperação judicial — o proprietário pode requerer a resolução contratual e a retomada do imóvel se houver inadimplemento pós-recuperação.","3. A jurisprudência do STJ (REsp 1.863.539/SP) firmou que as obrigações assumidas ou que se vençam após o pedido de recuperação são créditos extraconcursais, o que significa que você pode protestar, executar e até pedir a falência da empresa com base nesses débitos.","4. A cláusula resolutiva expressa no contrato de Build to Suit é uma proteção extra: havendo inadimplemento, é possível obter liminar de despejo ou reintegração de posse sem precisar travar longas discussões sobre a recuperação judicial.","5. Documente e notifique formalmente cada inadimplemento: a prova de que a dívida nasceu após o pedido de recuperação é essencial para garantir o tratamento extraconcursal e evitar que o crédito seja arrastado para o 'calote coletivo'."]

Ementa Oficial

RECURSO ESPECIAL. DIREITO EMPRESARIAL. CONTRATO DE BUILT TO SUIT ATÍPICO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL DO LOCATÁRIO. CRÉDITO EXTRACONCURSAL. OBRIGAÇÕES VENCIDAS APÓS O DEFERIMENTO DO PROCESSAMENTO. 1. O contrato de built to suit, ainda que atípico, não se confunde com mera locação predial urbana para fins de sujeição automática ao plano de recuperação. 2. As obrigações cujo fato gerador ocorre ou cujo vencimento se opera após o deferimento do processamento da recuperação judicial constituem crédito extraconcursal, nos termos do art. 67, caput e §1º, da Lei n. 11.101/2005. 3. O locador pode exigir a satisfação integral desses créditos pelas vias ordinárias, inclusive com pedido de resolução contratual e retomada do bem, sem se submeter aos efeitos do stay period ou do plano de soerguimento. 4. Precedente da 3ª Turma do STJ. (REsp 1.863.539/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 2020).

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