Lei do Distrato em Imóveis na Planta: Como Evitar Multa de 50% e Retenções Abusivas em 2025 [Guia Completo]

DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DISTRATO. LEI 13.786/2018. RETENÇÃO DE 50% (ART. 67-A, §5º, DA LEI 4.591/64, COM REDAÇÃO DA LEI 13.786/2018). PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA ABUSIVA (ART. 51, IV, DO CDC). REDUÇÃO DA MULTA (ART. 413 DO CC). 1. A Lei 13.786/2018, ao regulamentar o distrato nas incorporações imobiliárias submetidas ao regime de patrimônio de afetação, estabeleceu o percentual máximo de retenção de 50% dos valores pagos pelo adquirente inadimplente, não dispensando, contudo, o controle judicial de abusividade à luz do CDC e do Código Civil. 2. O art. 51, IV, do CDC considera nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé e a equidade. 3. O art. 413 do Código Civil determina que a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo. 4. O percentual de retenção fixado em lei constitui teto, e não valor fixo e imutável, devendo ser ponderado à luz das circunstâncias do caso concreto, notadamente a existência de prejuízo efetivo à incorporadora e a rápida recolocação da unidade no mercado. 5. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para reduzir a retenção contratual ao patamar de 30% dos valores pagos, ante a ausência de demonstração de prejuízo concreto pela incorporadora.